โควิด-19 ได้กระตุ้นและเร่งให้เกิดการหยุดชะงักครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งคาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วง 5-10 ปีข้างหน้า แต่จะมาถึงเร็วกว่านี้

แนวโน้มที่ก่อกวน 10 ประการที่จะท้าทายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565 และปีต่อ ๆ ไป ตามที่ จักครัตน์ เรืองรัตนากร กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเสท จำกัด ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า:

1. โครงสร้างระดับชาติ เศรษฐกิจ สังคม และประชากร

การเติบโตของ GDP ของประเทศไทยต่ำกว่าศักยภาพเป็นเวลาหลายปี เนื่องจากการเติบโตของประชากรต่ำ นอกจากนี้ยังไม่มีทรัพยากรใหม่ ไม่มีการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ ไม่มีเศรษฐกิจใหม่ หรืออุตสาหกรรม 5.0 ที่จะช่วยกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจ

ประเทศไทยกำลังเข้าสู่สังคมสูงวัยด้วยจำนวนผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้น แต่อัตราการเกิดที่ลดลง ขนาดของครอบครัวโดยเฉลี่ยเริ่มเล็กลง โดยมีอัตราการแต่งงานที่ลดลงและจำนวนคนโสดที่สูงขึ้น

ส่งผลให้ไม่ต้องมีบ้านใหม่ให้ครอบครัว คนรุ่นใหม่ชอบเช่าและย้ายไปยังรุ่นใหม่กว่า ประเทศไทยกำลังเป็นสังคมที่มีอัตราการเกิดต่ำโดยมีผู้สูงอายุเพิ่มมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

2. ภาระหนี้และทัศนคติต่อทรัพย์สิน

คนไทยเป็นหนี้เร็วและลึกขึ้นตั้งแต่อายุยังน้อย อัตราส่วนหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 93%

หนี้ส่วนใหญ่มาจากการบริโภคและการศึกษา ไม่ได้มาจากการเป็นเจ้าของธุรกิจหรือทรัพย์สิน ผู้ที่มีหนี้สินแต่ไม่มีทรัพย์สินใดๆ ไม่สามารถสร้างความมั่งคั่งได้

แม้ลัทธิทุนนิยม คนในท้องถิ่นส่วนใหญ่ไม่เข้าใจความมั่งคั่งและวิธีการสร้างมันขึ้นมา พวกเขาต้องการไลฟ์สไตล์และใช้จ่ายเพื่อการบริโภคเป็นส่วนใหญ่ แต่ไม่สนใจที่จะถือทรัพย์สิน

การระบาดใหญ่ทำให้ทรัพย์สินทั่วโลกสูงขึ้น รัฐบาลได้ใช้มาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ (QE) เพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจ สิ่งนี้ไม่ได้สร้างภาคส่วนที่แท้จริง ความต้องการที่แท้จริง หรือผลผลิตที่แท้จริง แต่เพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์

สำหรับคนรุ่นใหม่ ทรัพย์สินและทรัพย์สินเป็นภาระระยะยาว ไม่ใช่ความมั่งคั่ง ด้วย Internet of Things พวกเขาสามารถทำงานได้จากทุกที่และอยู่ที่ใดก็ได้ พวกเขาคิดว่าความคล่องตัวในการทำงานและการย้ายถิ่นฐานเป็นวิธีที่ง่ายกว่าในการอยู่อาศัย ดังนั้นพวกเขาจึงไม่จำเป็นต้องซื้อบ้าน

ด้วยค่าครองชีพที่สูงขึ้น การประหยัดเงินเพื่อ ซื้อคอนโดทำเลดี ก็ยากขึ้นเช่นกัน

3. ไลฟ์สไตล์และประสบการณ์

คนรุ่นใหม่ให้ความสำคัญกับไลฟ์สไตล์และประสบการณ์มากกว่าการถือครองทรัพย์สินอย่างถาวร

ในอนาคตจะมีสองฝั่ง: ผู้ที่เข้าใจการสร้างความมั่งคั่งจะเป็นผู้รับเงิน และผู้ที่เข้าใจไลฟ์สไตล์จะเป็นผู้จ่าย คนส่วนใหญ่จะเป็นผู้จ่ายและน้อยคนนักที่จะเป็นผู้รับเงิน

4. บ้านเป็นหนึ่งในสี่ข้อกำหนด

ความสำคัญของการเป็นเจ้าของบ้านจะเกิดขึ้นหลังการบริโภค สุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี ไลฟ์สไตล์ ความบันเทิง การเดินทาง การศึกษา โทรศัพท์มือถือ และรถยนต์ ผู้คนมีการรับรู้ว่าบ้านเป็นหนี้ตลอดชีพโดยจ่ายไป 30-35 ปี

5. เช่าและซื้อ

การเช่าจะมาแทนที่การซื้อเนื่องจากความสะดวกในการย้าย ขนาดครอบครัวที่เล็กลง และค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันโดยไม่มีหนี้สินและภาระผูกพัน การซื้อบ้านด้วยเงินกู้จำนองหมายความว่าผู้ซื้อต้องแบกรับภาระระยะยาว ในขณะที่การเติบโตของรายได้ไม่มั่นคงท่ามกลางเศรษฐกิจที่ซบเซา

แม้ว่าการชำระเงินกู้บ้านเป็นรายเดือนจะเท่ากันกับค่าเช่าบ้าน แต่บางคนก็ยังชอบเช่ามากกว่าเพราะไม่มีข้อผูกมัดระยะยาว

6. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ภาษีที่ดินและอาคารจะสร้างภาระให้กับเจ้าของทรัพย์สินและทำให้กำลังซื้อของผู้ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวลดลง ยิ่งต้นทุนในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินสูงขึ้น ราคาของทรัพย์สินก็จะยิ่งสูงขึ้น

7. ระเบียบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

กฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มต้นทุนในการพัฒนา เป็นผลให้ต้นทุนการพัฒนาและที่ดินและหนี้ครัวเรือนสูงขึ้นเมื่อเทียบกับการชะลอตัวของการเติบโตทางเศรษฐกิจ การเติบโตของประชากร และการเติบโตของกำลังซื้อ ปัญหานี้จะรุนแรงขึ้น

8. ทรัพย์สินเทียบกับนวัตกรรมทางการเงินอื่นๆ

ทรัพย์สินถูกรบกวนโดยสินทรัพย์ดิจิทัล, สกุลเงินดิจิทัล, การแปลงโทเค็น, ทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT), กองทุนรวม, ตลาดตราสารทุน และตลาดตราสารหนี้ ด้วยนวัตกรรมทางการเงินเหล่านี้ การเป็นเจ้าของทรัพย์สินจะไม่ถูกครอบครองโดยเจ้าของคนเดียวอีกต่อไป

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะเป็นการถือหน่วยลงทุนไม่ใช่การถือกรรมสิทธิ์อีกต่อไป ผู้ที่เข้าใจแนวคิดนี้และเลือกใช้นวัตกรรมทางการเงินเหล่านี้สามารถกำหนดอนาคตของอสังหาริมทรัพย์ได้

9. สถานที่ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย

แม้จะอยู่ในทำเลที่ดี แต่โครงการก็ยังอาจล้มเหลวได้เนื่องจากผลิตภัณฑ์ ราคา การออกแบบและการพัฒนาไม่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค

แนวโน้มตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เนื่องจากแต่ละรุ่นมีความชอบในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน ปัจจัยที่กำหนดตำแหน่งที่ดีจะเปลี่ยนแปลงอย่างสม่ำเสมอตามกรอบความคิดของแต่ละรุ่น ช่องว่างรุ่นที่สั้นกว่ายังหมายถึงแนวโน้มเหล่านั้นจะเคลื่อนไหวเร็วขึ้น

ตัวอย่างเช่น ประเพณีของครอบครัวในอดีตเห็นเด็กที่ชื่นชอบได้รับที่ดินเพื่อการเกษตร ในขณะที่เด็กที่ชื่นชอบน้อยที่สุดได้ที่ดินติดชายหาด แต่ปัจจุบันแปลงที่มีราคาแพงเป็นอย่างหลัง สรุป ทำเลคือทางเลือกของแต่ละยุคสมัย

10. เศรษฐกิจแบ่งปันและทรัพย์สินร่วมกัน

ด้วยพื้นที่ co-living space, co-working spaces, multipurpose space, timeshare และโครงการแลกเปลี่ยน ผู้คนจะมีทางเลือกในการแบ่งปันมากขึ้น แทนที่จะแค่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ขอบคุณข้อมูลดีๆจาก bangkokpost.com